離婚を考えている奥様から、住宅ローンが残っているマンションの財産分与についてのご相談です。

結論：売却した後に住宅ローンが残らない場合には、財産分与の対象になります。場合によっては引き続き住むこともできます。

詳しくは下記のブログをお読みください。

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１．ご相談者

　40代の女性（主婦）

　①夫は40代（会社員）

　②婚姻期間は10年

　③財産はマンション

２．ご相談の内容

　夫の浮気が発覚しました。子供はまだ小さいのですが、私としては、もう離婚するしかないと思っています。夫名義のマンションがあり、夫が住宅ローンを払っていますが、まだ住宅ローンがかなり残っています。

　住宅ローンが残っているマンションの財産分与はどうなるのでしょうか？　住宅ローンが残っているマンションに子供と住むことはできるでしょうか？

３．ご相談への回答

　住宅ローンが残っているマンションは、売却した後に住宅ローンが残らない場合には、財産分与の対象になりますが、売却した後に 住宅ローンが残る場合には、財産分与の対象になりません。

　住宅ローンの支払能力があれば、金融機関の承諾を得て、マンションの名義や住宅ローンの契約者を変更して住むこともできます。

（１）住宅ローンが残っているマンションの財産分与は何を確認したらいいの？

　住宅ローンが残っているマンションの財産分与の方法は、①マンションの名義は誰か、②住宅ローンの債務者は誰か、③保証人は誰か、④マンションを売却した後の住宅ローンが残るかによって変わります。

　したがって、この点について、まず、確認する必要があります。

　①マンションの名義は、夫の単独名義か夫婦の共有名義の場合が多いでしょう。

　夫婦の共有財産といえる限り、財産の名義は関係ありません。たとえ名義が夫になっていても、マンションが夫婦の共有財産といえる場合には、財産分与の対象になります。

　②住宅ローンの債務者は、夫と妻が連帯して債務者になっている場合もありますが、夫が債務者になっているのがほとんどです。

　③保証人は、妻か保証会社がなっていることが多いでしょう。 

　④売却後に住宅ローンが残るかどうかは、現在のマンションの価格から住宅ローンの残高を差し引いて判断します。

　マンションの価格は、不動産業者に査定してもらうことで分かります。

　この中で重要なのは④です。 

　売却後に住宅ローンが残るかどうかによって、財産分与の対象になるかどうかが決まり、マンションの処理の方法が大きく変わるからです。

（２）売却後に住宅ローンが残らない場合はどうしたらいいの？

　たとえば、現在のマンションの価格が1000万円、住宅ローンの残高が500万円のように、売却後に住宅ローンが残らない場合、マンションには500万円の財産としての価値があるので、財産分与の対象になります。　

　その場合、財産分与の方法としては、①マンションを売却して売却代金を2分の1ずつ取得する方法、②どちらかがマンションを取得して、取得した方が取得しなかった方にマンションの評価額から住宅ローンの残高を引いた2分の1の現金（代償金）を払う方法があります。

（ケース①の場合）

　実際の売却代金（現金）を分けるので、清算しやすい点にメリットがあります。

　ただ、この場合、売却までに時間がかかるのがデメリットです。

　また、売却にあたって仲介手数料などの諸費用がかかるので、実際に手元に残るのは、売却代金から諸費用を引いた残金の2分の1ということになります。

（ケース②の場合）

　今後もマンションに住むことができる点にメリットがあります。

　ただ、売却しなければ住宅ローンは残るので、今後も住宅ローンを払わなければならないというデメリットがあります。

　また、マンションを取得した方は、マンションの価格から住宅ローンの残高を引いた金額（500万円）の2分の1（250万円）の代償金を払わないといけないので、支払能力が必要です。 

　さらに、この場合、マンションの評価額について対立することが多いので、その点について合意できるかどうかも問題になります。

　したがって、②の方法によるときは、これらの問題点をクリアする必要があります。

　特に、妻がマンションを取得する場合には、住宅ローンや夫への代償金の支払能力が問題となることが多く、この点をクリアする必要があります。

（３）売却しても住宅ローンが残る場合はどうしたらいいの？

　これに対して、現在のマンションの価格が500万円、住宅ローンの残高が1000万円の場合のように、売却しても住宅ローンが残る場合には、マンションに財産価値はないので、マンションは財産分与の対象にはなりません。

　したがって、この場合、マンションはそのままとなり、マンションの名義も、住宅ローンの債務者も変わらないのが通常です。　

（４）住宅ローンが残る場合、妻が連帯保証人から外れるにはどうしたらいいの？ 

　売却しても住宅ローンが残る場合、財産分与の対象にならないので、マンションの名義も、住宅ローンの債務者も変わりませんし、連帯保証人も変わらないのが通常です。

　したがって、たとえば、マンションの名義が夫で、これまで住宅ローンの支払は夫がしていたが、妻が連帯保証人になっているような場合には、離婚後も住宅ローンの支払は夫がしますが、妻は連帯保証人のままということになります。

　この場合に妻が連帯保証人から外れる方法としては、連帯保証契約の相手である金融機関の承諾を得るか、あるいは借り換えによって一度住宅ローンを全額返済して再度住宅ローンを組む必要があります。

　ただし、金融機関は、離婚をするからといって、連帯保証人から外れることを簡単に承諾してくれません。

　連帯保証人は、あくまで住宅ローンの支払を担保する手段なので、金融機関の承諾を得るためには、別の保証人を立てるか、住宅ローンの一部を返済するなどして、担保に代わる条件を提示する必要があります。

（５）住宅ローンが残る場合、妻と子供がマンションに住むためにはどうしたらいいの？

　売却して住宅ローンが残る場合であっても、離婚後も妻が子供と一緒にマンションに住みたいと考えることも多いでしょう。

　その場合、マンションの名義も住宅ローンの債務者も夫であれば、金融機関の承諾を得て、マンションの名義や住宅ローンの債務者を妻に変更する必要があります。

　もっとも、専業主婦のように、住宅ローンの支払能力がない場合には、そのようなことはできません。

　その場合、夫の同意を得て、マンションの名義も住宅ローンの債務者も夫にしたまま、妻と子供がマンションに住むこともできます。

　ただ、夫が将来も住宅ローンの支払を続けてくれる保証はありません。夫が住宅ローンを支払わなければ、当然、金融機関から強制執行をされて明渡を求められるので、非常に不安定な立場になることを覚悟する必要があります。

４．ご相談者へのアドバイス

　ご相談者の場合、マンションは夫名義であっても、結婚後に購入して住宅ローンを払ってきたのであれば、名義は関係ないので、財産分与の対象になりますが、住宅ローンがかなり残っていることからすると、売却しても住宅ローンが残ってしまうと思われます。

　その場合、マンションは、結果として財産分与の対象にならず、そのままとなり、マンションの名義も、住宅ローンの支払も夫のままということになります。

　ご相談者が離婚後もマンションに住むことを希望しても、専業主婦であることを考えると、ご相談者が住宅ローンを払ってマンションに住み続けることは難しいでしょう。

　夫が同意すれば、夫が住宅ローンの支払をしたまま、ご相談者がマンションに住むことも考えられますが、夫が住宅ローンの支払をしなければ明渡を求められることになるので、その点に注意が必要です。

５．今回のポイント

　住宅ローンが残っているマンションを財産分与するにあたっては、①マンションの名義は誰か、②住宅ローンの債務者は誰か、③保証人は誰か、④マンションを売却した後の住宅ローンが残るかを確認する必要があります。

　マンションを売却した後に住宅ローンが残らない場合、マンションは財産分与の対象になります。　

　その場合、財産分与の方法として、①マンションを売却して売却代金を2分の1ずつ取得する方法、②どちらかがマンションを取得して、取得した方が取得しなかった方にマンションの評価額から住宅ローンの残高を引いた2分の1の現金（代償金）を払う方法があります。

　売却しても住宅ローンが残る場合には、マンションは財産分与の対象にはなりません。

　この場合、マンションはそのままとなり、マンションの名義、住宅ローンの債務者、連帯保証人は変わりません。

　妻が連帯保証人から外れる方法としては、連帯保証契約の相手である金融機関の承諾を得るか、あるいは借り換えによって一度住宅ローンを全額返済して再度住宅ローンを組む必要があります。

　金融機関の承諾を得るためには、別の保証人を立てるか、住宅ローンの一部を返済するなどして、担保に代わる条件を提示する必要があります。 

　専業主婦のように支払能力がない場合であっても、夫の同意を得て、マンションの名義も住宅ローンの債務者も夫にしたまま、妻と子供がマンションに住むこともできますが、夫が住宅ローンを支払わなければ、金融機関から強制執行をされて明渡を求められる危険があります。

６．一人では解決できない方、自分でやったけれど解決できなかった方へ

　ブログを読んだけれど一人では解決できそうもない、ブログを読んで自分でやってみたけれど解決できなかったという方は、是非、当弁護士にご相談ください。

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　まずは、安心してお気軽にご相談ください。  

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７．弁護士費用（税別）

①　離婚交渉・調停事件

　　着手金　30万円（さらに10％OFF）

　　報酬金　30万円（さらに10％OFF）＋慰謝料・財産分与で得た金額の報酬額（③）

　　※1　婚姻費用・養育費を請求する場合の着手金は、上記の着手金に含まれます。

②　離婚訴訟事件

　　着手金　40万円（さらに10％OFF）　　　

　　報酬金　40万円（さらに10％OFF）＋慰謝料・財産分与で得た金額の報酬額（③）

　　※1　離婚交渉・調停事件に引き続き離婚訴訟事件を依頼する場合の着手金は10万円（さらに10％OFF）となります。

③　慰謝料・財産分与で得た金額の報酬額（さらに10％OFF）

　　300万円以下の場合　　　　　　　　　　 16％

　　300万円を超えて3000万円までの場合　　10％＋18万円

　　3000万円を超えて3億円までの場合　 　　6％＋138万円　　　　　　　

④　婚姻費用・養育費で得た報酬金（さらに10％OFF）

　　1か月の婚姻費用・養育費の2年分を基準として、③で算定した金額

⑤　ＤＶによる保護命令の着手金・報酬金（さらに10％OFF）

　　着手金　15万円　　　

　　報酬金　0円

⑥　着手金以外に日当は発生しません。

　　その他に、印紙、郵券、交通費等の実費が発生します。